Gayrimenkul’de Yükselen Trendler
Yazan: Ali Emre Soner, MBB Şehir Politikaları Uzmanı
Urban Land Institute ve PwC iş birliğiyle hazırlanan Gayrimenkul’de Yükselen Trendler (ing. Emerging Trends in Real Estate) Raporu sektörün en yaygın olarak bilinen yayınlarından biridir. ABD - Kanada, Asya Pasifik, Avrupa ve Küresel Görünüm olmak üzere dört farklı ölçekte üretilen yayınlar arasından ABD - Kanada ile Avrupa raporlarını bu yazıda birlikte inceleyerek sentezlenmiş bir akış sunmaya çalışacağım.
2026 yılı için öngörülere yer verilen iki raporda da ortak temanın “belirsizlikler içerisinde hareket etmek” olduğu güçlü bir şekilde yansıtılmış. Avrupa’da geçtiğimiz yıla hakim olan tedbirli iyimserlik hali özellikle ABD ile ilişkilerde yaşanan jeopolitik anlaşmazlıkların yatırımları yeniden tetiklemesiyle daha pragmatik bir yaklaşıma evrilirken ABD tarafında bu belirsiz havanın gidişatına dair yatırımcıların farklı beklentileri yer almakta. Ticari geliştiriciler, müteahhitler, bankalar, yatırım ortaklıkları ve inşaat şirketlerinin çeşitli kademelerdeki personelleri gibi karma bir katılımcı profili bulunan anket sonuçlarına göre faizlerin düşmesinin sermaye piyasalarına olumlu etkilerini bekleyenler varken, ticaret ve göç politikalarındaki değişimlerin sektöre olan talebe uzun yıllar etkisi görüleceğini düşünenler de bulunmakta.
Belirsizliğin kaynaklarının en başında jeopolitik istikrarın bozulması ve ticari çatışmalar geliyor. Avrupa tarafında Ukrayna’da yaşanan savaş ve Orta Doğu’da yaşanan krizler ana unsur olarak görülürken politik sahnede ABD ile birlikte “deglobalizasyon” seyrinin endişe verici bulunduğu açıklanıyor. Ek olarak Avrupa bölgesi içinde 2026 yılı için politik istikrarsızlık en belirgin kaygı olarak karşımıza çıkarmakta. ABD tarafında ise göç politikalarında yaşanan değişimlerin çalışan nüfusu etkilemesi sonucu gayrimenkul sektöründeki talebin düşmesinin ana sebep olarak ortaya çıktığı gözlemlenmekte. Politik krizlerle ticaretin yeniden şekillenmesi, özellikle gümrük vergilerinin artışının inşaat ve operasyon maliyetlerini yükselteceği öngörülüyor. Her ne kadar enflasyon değerleri düşüşte olsa da, yüksek enflasyon riski anketlerde yerini alırken, Avrupa tarafında stagflasyon riskine yönelik endişeler bu yıl yeni bir yükseliş kazanmış. Amerika tarafında ise göç ve gümrük vergisi politikalarının faizlerin düşüş sürecini yavaşlatabileceğine karşı bir çekince mevcut. Tüm bu etmenlerin sonucunda maliyetlerin artmasına yönelik endişeler iki bölgede de ortak olarak öne çıkıyor. Avrupa’da çevresel sorunlar ve iklim değişikliğine karşı atılan adımlar sonucu bürokratik süreçlerin uzamasının maliyetleri etkilediğinden bahsedilirken ABD daha çok göç kısıtlamalarının işgücüne olan etkisi üzerine odaklanmış durumda.
Politik ve makroekonomik gelişmelerin gölgesinde bazı trendlerin sektörde yükselişi devam etmekte. Özellikle hızla gelişmekte olan yapay zeka teknolojilerinin bağımlı olduğu hesaplama gücünü sağlamak için kurulan veri merkezlerine yönelik yatırımlar ve bu merkezlere enerji sağlamak üzere yapılan altyapı yatırımları trend listesinin en başında geliyor. Avrupa’da öğrencilere yönelik konut çözümleri listedeki yerini korumaktayken ABD’de nüfusun yaşlanmasının da etkisiyle sektörde yaş almış bireylerin hayat standartlarına yönelik üretilen konutlara talebin de arttığı gözlemlenmekte. Teknolojiye adaptasyonun firmaların işleyişlerine de önemli etkileri olduğu raporlarda ortaya koyulmuş. Yatırım kararlarını etkileyen faktörler arasında dijitalizasyon ve yapay zekanın iş süreçlerine adapte edilmesi gündemdeyken ABD’de varlık yönetim araçlarının entegre yapay zeka sistemleri, dijital ikizler ve veri yönetimi ile “propOS” kapsamında bir çatı altında otomatize edilmesi de 2026’da etkili olacak trendler arasında görülüyor.
Yapay zekanın önlenemez yükselişi gayrimenkul sektöründe hem operasyon hem de yatırım tarafında etkisini her yıl artırıyor. Özellikle iyi veri ile beslendiğinde iş süreçlerine entegre edilen yapay zeka modellerinin verimliliği artırdığına dikkat çekilmiş. Avrupa tarafında daha çok firmaların stratejik planlamalarında ve idari dönüşümlerinde kullanıldığından bahsedilirken, ABD ve Kanada’da operasyonel mükemmeliyet sorunlarını çözmede ve varlık yönetiminde “Agentic AI” üzerine odaklanılmış. Özellikle konutların yönetiminde “PropOS” teknolojisinin iyi veri ve mülkiyet hakkı yönetimleri ile birleştiğinde maliyet etkin çözümler sunduğu aktarılmakta. Yatırım tarafında ise sektörün büyümesi veri merkezlerine olan cazibeyi artırıyor. Talebi hiperbolik olarak artan işlem kapasitesine karşı veri merkezlerinin ihtiyacı olan enerji kaynağı bir darboğaz olarak tanımlanıyor. Avrupa’da veri merkezlerinin birbirine bağlılığına yüksek önem verilirken bir yandan da politik kutuplaşmanın artmasıyla bağımlılığı azaltmak amacıyla ilerleyen teknolojik faydayı üretimle birleştirmek için kıta içerisinde geliştirilecek özgün çözümler arıyor.
Yapay zeka sektörde yeni gelişmeleri tetiklerken etkilediği önemli alanlardan biri de işgücü oldu. İki bölgede de özellikle yeni mezunlara yönelik işe alımlarda ciddi bir düşüş yaşandığı gözlemlenirken otomasyon süreçlerinin daha fazla insanın işini elinden alma ihtimali ekonomik dengeler açısından potansiyel bir kriz olarak görülüyor. Bunun yanında yapay zeka kullanımı ile kişisel bilgilerin korunmasına yönelik çekinceler artarken Quebec gibi bazı bölgelerde yapay zeka kullanımının yönetmeliklerle belirli tanımlara oturtulmasının önemli olduğuna dikkat çekilmekte.
Yapay zeka ve politik tutulmalar devam ederken çevresel sorunlar ve iklim değişikliğine yönelik adaptasyon süreçlerinde neredeyse bir yol ayrımı denilebilecek davranış farklılıkları gözlemleniyor. Avrupa’da dekarbonizasyona olan bağlılık hala kritik seviyelerdeki önemini koruyor olsa da bazı regülasyonların bürokratik süreçleri karmaşıklaştırdığına yönelik görüşler de kendine yer buluyor. Varlık yöneticilerinin sürdürülebilirlik hedeflerini değer yaratımı ve yatırım performansları ile ilişkilendirmesine hala ihtiyaç duyulduğuna yönelik görüşler de var. Ek olarak, önceki senelere gör bir düşüş yaşansa da anket katılımcılarının yarısı sürdürülebilirlik taahhütnamelerinin varlık değerlerine olan somut etkisine inanıyor. ABD ise federal hükümet politikalarının değişmesiyle sürdürülebilirlik alanında Avrupa’dan farklı bir seyirde ilerliyor. Bazı firmaların önceki yıllara göre iletişim dilinde sürdürülebilirlikle alakalı içerikleri daha geri planda tuttuğuna yönelik bildirimler mevcut. İki bölge farklı politikalar izlemeyi seçmiş olsa da iklim değişikliğinin somut etkileri ortak hissediliyor. ABD’de özellikle sahil kesimlerinde yaşanan afetlerin sigorta primlerini yükseltmesiyle birçok yatırımcı açısından net gelirlerin düşüşü endişe uyandıran faktörler arasında. Ayrıca sıcak bölgelerdeki aşırı sıcak geçen günlerin artmasıyla iç göç tetikleniyor. Bu, varlık yönetiminde giderleri artıran bir faktör olarak da görülmekte. Sigorta primlerinin yükselmesinden en hızlı ısınan kıtalardan biri olan Avrupa da payını alıyor. Sık yaşanmaya başlayan taşkınlar ve orman yangınlarının sigorta sektörü için risk faktörünü artırdığı ve bazı bölgelerde çalışmalarına son verdiği de raporda yer almakta.
Edinilebilir konutlar?
Kaynaklara göre edinilebilir konut meselesi iki bölge için de önemli bir sorun olarak gündemdeki yerini koruyor. Ancak bölgelerin bu soruna yaklaşımı devlet müdahalelerinin boyutu, teşvik mekanizmaları ve yatırım stratejilerindeki sınıflandırmalar açılarından bazı farklılıklar içeriyor. Avrupa için konut sorunu sadece sosyal boyutuyla değil aynı zamanda bölgenin ekonomik rekabetçiliğini koruması adına da makroekonomik bir tehlike olarak görülüyor. Politika tarafında yüksek önceliklendirme ve somut hedeflerin odağında yer alırken yatırımcılar için de talebin yüksek, ancak sermaye kaynağı yaratmanın giderek zorlaştığı bir alan olarak görülüyor. Bu sebeple kamu-özel iş birliklerinin geliştirilmesine yönelik adımların atılacağı ve Avrupa Yatırım Bankası tarafından yaklaşık 6 trilyon Euro’nun bu alanda taahhüt edildiği kaynaklar arasında yer almakta. ABD ve Kanada’da konut krizi sektörün önde gelenlerinin yarısından fazlası tarafından sosyal ve politik olarak kritik bir sorun olarak görülmeye devam ediyor. Orta gelirli hanelere yönelik konut üretimi gelecek yılın beklentileri arasında yüksek sıralarda yerini alırken bu alandaki sınırlı gelişim doluluk oranlarını düşürdüğü için çekici bir alt sektör olarak öne çıkıyor. Öte yandan, konut fiyatları ve kiraların yükselişinin büyük metropollerden göçü tetiklemesi bölgenin demografisinde değişimlere yol açıyor. Federal hükümet düşük gelirli konut üretimine yönelik sübvansiyonları artırırken kamu arazilerinin bu tip projelerin geliştirilmesine açılması ve yeniden işlevlendirme projelerine yönelik bir çaba olduğu da gözlemlenmekte.
Bu yazı, Kent dergisinin Ocak-Nisan 2026 tarihli onaltıncı sayısında yayımlanmıştır.
Derginin tamamını MBB Kültür Yayınları sitesinden buraya tıklayarak indirebilirsiniz.
